Welche Kosten entstehen bei einer Umschuldung?
Die Gesamtkosten einer Umschuldung setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Nicht alle fallen in jedem Fall an -- entscheidend ist, welche Art von Kredit umgeschuldet wird.
Vorfälligkeitsentschädigung (VFE)
Bei Verbraucherkrediten: maximal 1 % der Restschuld (§ 502 BGB). Bei Baufinanzierungen: Barwertmethode -- kann deutlich höher sein.
Bearbeitungsgebühren
Meistens null. Banken dürfen laut BGH-Rechtsprechung keine Bearbeitungsgebühren für Verbraucherkredite erheben. Direktbanken berechnen in der Regel nichts.
Kontoführungsgebühren
Einige Banken erheben jährliche Gebühren für das Kreditkonto. Vorab prüfen und in den Gesamtkostenvergleich einrechnen.
Notarkosten (nur bei Grundschuld)
Nur relevant bei Baufinanzierungen mit Grundschuldänderungen. Höhe abhängig vom Immobilienwert und den benötigen Leistungen.
Grundbuchgebühren (nur bei Grundschuld)
Werden an das Grundbuchamt gezahlt für Grundschuldänderungen. Gebührenordnung: GNotKG.
Grundschuldlöschung
Bei vollständiger Hypotheken-Ablösung: Kosten für die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Optional -- Grundschuld kann auch bestehen bleiben.
Notarkosten bei der Umschuldung -- wann nötig?
Die entscheidende Frage: Ist eine Grundschuldänderung im Grundbuch erforderlich?
- Verbraucherkredite (Ratenkredite, Autokredite, Dispokredit): Kein Notar nötig.
- Baufinanzierungen / Hypotheken: Notar je nach Szenario erforderlich.
Die vier Szenarien bei Immobilienkrediten:
a) Gleiche Bank, neuer Zinssatz (Prolongation / Anschlussfinanzierung)
In der Regel kein Notar notwendig. Die Grundschuld bleibt unverändert im Grundbuch eingetragen.
b) Neue Bank, bestehende Grundschuld wird übertragen (Abtretung)
Notar benötigt für die Abtretungsurkunde. Häufigster und günstigster Weg beim Bankwechsel.
c) Neue Grundschuld (komplett neue Bankverbindung)
Notar für Grundschuldbestellung erforderlich. Teurer als Abtretung. Seltener bei Umschuldungen.
d) Grundschuldlöschung (Kredit vollständig abbezahlt)
Notar beglaubigt die Löschungsbewilligung. Optional -- Grundschuld kann auch als Sicherheit bestehen bleiben.
Notarkosten-Tabelle (Richtwerte)
Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängt vom Grundschuldbetrag ab:
| Grundschuldbetrag | Notarkosten (ca.) | Grundbuchgebühren (ca.) |
|---|---|---|
| 100.000 EUR | 300 - 500 EUR | 200 - 350 EUR |
| 200.000 EUR | 400 - 700 EUR | 300 - 500 EUR |
| 300.000 EUR | 500 - 900 EUR | 400 - 650 EUR |
Richtwerte. Genaue Gebühren werden nach GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) berechnet. Für verbindliche Angaben wenden Sie sich an einen Notar.
Orientierung: Kosten einer Baufinanzierungs-Umschuldung
Welche Positionen Sie immer konkret prüfen sollten
Pauschale Beispielwerte ersetzen keine individuelle Berechnung.
Wann lohnen sich die Umschuldungskosten nicht?
- Restlaufzeit unter 2 Jahren: Gesamtersparnis zu gering, um die Kosten zu decken
- VFE höher als jährliche Ersparnis: Immer erst rechnen, bevor Sie kündigen
- § 489 BGB verfügbar (nach 10 Jahren): Kostenloses Sonderkündigungsrecht nutzen statt teure VFE zu zahlen
Quellen: GNotKG – Notargebühren · § 502 BGB – VFE Obergrenze · Notar-Kostenrechner
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Tom Trögler hat die Kostenstruktur bei Umschuldungen und die relevanten Gebührenordnungen (GNotKG) analysiert. Die genannten Kosten sind Richtwerte — für verbindliche Kostenvoranschläge wenden Sie sich an einen Notar. Mehr über unsere Redaktion lesen.
Zuletzt inhaltlich geprüft am: 12. März 2026