Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einem Immobilienkredit wird der Zinssatz nicht für die gesamte Kreditlaufzeit festgelegt, sondern nur für eine bestimmte Zinsbindungsfrist – häufig 10, 15 oder 20 Jahre. Läuft diese Frist aus, ist die Restschuld meist noch nicht vollständig getilgt. Sie benötigen dann eine Anschlussfinanzierung: einen neuen Kredit oder eine Verlängerung des bestehenden, um die verbleibende Schuld weiter abzuzahlen.
Die Anschlussfinanzierung ist ein finanziell wichtiger Moment – denn je nach Marktlage und Ihrer Verhandlungsposition können Sie die künftige Belastung erheblich beeinflussen. Wer rechtzeitig vergleicht, ist klar im Vorteil.
Die 3 Optionen im Überblick
Option 1: Prolongation – einfach, aber teuer
Bei der Prolongation verlängern Sie das Darlehen einfach bei Ihrer Hausbank. Die Bank schickt Ihnen wenige Monate vor Ablauf ein Angebot. Das klingt bequem – aber: Banken wissen, dass viele Kunden nicht aktiv wechseln und kalkulieren das in die angebotenen Konditionen ein. Wer das Prolongationsangebot ungeprüft annimmt, verschenkt oft erhebliches Einsparpotenzial über die gesamte neue Laufzeit.
Option 2: Umschuldung – Wechsel für bessere Konditionen
Bei einer Umschuldung zur Anschlussfinanzierung lösen Sie das auslaufende Darlehen ab und schließen bei einer neuen Bank einen Folgekredit ab. Das erfordert eine Grundschuldabtretung (notarielle Umschreibung der Sicherheit), was einige Wochen Zeit und eine überschaubare Notargebühr kostet. Im Gegenzug erhalten Sie Zugang zu den gesamten Marktangeboten – oft deutlich günstiger als das Angebot der Hausbank. Planen Sie mindestens 8 Wochen Vorlaufzeit ein.
Mehr dazu: Grundschuld löschen oder abtreten bei der Umschuldung.
Option 3: Forward-Darlehen – Zinsen für die Zukunft sichern
Ein Forward-Darlehen erlaubt es Ihnen, die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung bereits bis zu 60 Monate im Voraus festzuschreiben. Das Darlehen wird erst zu einem zukünftigen Datum ausgezahlt, aber Sie kennen heute bereits die Konditionen. Sinnvoll ist das, wenn Sie ein Ansteigen der Zinsen erwarten und die Planungssicherheit wichtiger ist als das mögliche Abwarten auf günstigere Angebote.
Mehr dazu: Forward-Darlehen – Zinsen für später sichern.
Der richtige Zeitpunkt: Checkliste
Marktlage beobachten, Forward-Darlehen prüfen
Aktiv Angebote vergleichen, Bonität prüfen, ggf. Forward abschließen
Angebote einholen, Prolongationsangebot der Hausbank als Vergleichsbasis nehmen
Entscheidung treffen, Notar beauftragen (falls Bankwechsel)
Unterlagen einreichen, Grundschuldabtretung abschließen
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für eine Anschlussfinanzierung – ob Prolongation oder Umschuldung – müssen Sie in der Regel folgende Dokumente vorlegen:
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen (letzte 3 Monate)
- Kontoauszüge des laufenden Kreditkontos
- Restschuld-Nachweis der aktuellen Bank
- Grundbuchauszug (wird vom Notar eingeholt bei Bankwechsel)
- Aktueller Objektnachweis (Kaufvertrag oder Grundriss)
Beim reinen Prolongationsangebot der Hausbank ist der Aufwand minimal – hier reicht oft die Unterschrift unter das Angebot.
Sondertilgung strategisch einsetzen
Die Anschlussfinanzierung ist auch ein guter Zeitpunkt, um zu prüfen, ob Sie durch eine Sondertilgung beim alten Kredit die Restschuld vor dem Neuabschluss reduzieren können. Eine niedrigere Restschuld kann die Konditionen der Anschlussfinanzierung verbessern – da die Beleihungsquote (Loan-to-Value) sinkt.
Mehr dazu: Sondertilgungsrecht richtig nutzen.
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Tom Trögler hat die Optionen zur Anschlussfinanzierung und die gesetzlichen Rahmenbedingungen analysiert. Die Entscheidung zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen hängt stark von der individuellen Situation ab. Die Angaben ersetzen keine persönliche Finanzberatung. Mehr über unsere Redaktion lesen.
Zuletzt inhaltlich geprüft am: 5. April 2026