Was ist eine Grundschuld und wofür wird sie genutzt?
Eine Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die im Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird (§ 1191 BGB). Banken nutzen sie als Absicherung für Baufinanzierungen: Wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann, darf die Bank die Immobilie verwerten.
Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch – sie ist also nicht automatisch an die konkrete Schuld gebunden. Das bedeutet: Auch nachdem der Kredit vollständig getilgt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Diese Eigenschaft macht sie für Banken flexibler und in der deutschen Baufinanzierungspraxis zum Standardinstrument.
Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld
Bei einer Buchgrundschuld existiert die Grundschuld nur als Eintrag im Grundbuch – kein physischer Urkunde. Das ist heute der Regelfall. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief (Urkunde) ausgestellt. Dieser Brief muss bei einer Abtretung oder Löschung vorgelegt werden – falls er verloren geht, ist ein aufwändiges Aufgebotsverfahren nötig.
Grundschuld löschen – wann und wie?
Die Grundschuld kann gelöscht werden, wenn der Kredit vollständig getilgt ist und Sie die Grundschuld nicht mehr benötigen. Auch beim Bankwechsel (Umschuldung) kann eine Löschung sinnvoll sein, wenn die neue Bank keine Abtretung akzeptiert oder eine neue Grundschuld bevorzugt.
Ablauf der Grundschuldlöschung:
- Löschungsbewilligung von der Bank anfordern: Nach vollständiger Tilgung haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf die Löschungsbewilligung – die Bank muss diese kostenfrei ausstellen. Bei einer Umschuldung koordinieren Sie dies zusammen mit der Ablösung.
- Notar beauftragen: Der Notar prüft die Löschungsbewilligung und beglaubigt die Unterschriften. Ohne notarielle Beglaubigung nimmt das Grundbuchamt den Antrag nicht an.
- Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar stellt den Löschungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt (in der Regel das Amtsgericht am Ort der Immobilie).
- Eintragung der Löschung: Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein. Sie erhalten eine Bestätigung und können einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern.
Kosten: Die anfallenden Gebühren für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Grundschuldwert und werden durch das GNotKG festgelegt. Als grobe Orientierung: Bei einem Grundschuldwert von 100.000 Euro können Gesamtkosten von ungefähr 200–400 Euro entstehen – der tatsächliche Betrag hängt vom individuellen Fall ab und kann variieren. Lassen Sie sich vom Notar vorab eine verbindliche Kostenaufstellung erstellen.
Grundschuld abtreten – die günstigere Alternative beim Bankwechsel
Wenn Sie Ihre Baufinanzierung umschulden – also zu einer neuen Bank wechseln – müssen Sie die Grundschuld nicht zwingend löschen und neu eintragen lassen. Stattdessen kann die alte Bank die bestehende Grundschuld an die neue Bank abtreten.
Rechtlich basiert die Abtretung auf den §§ 1191, 1192 BGB (Grundschuld) in Verbindung mit dem allgemeinen Abtretungsrecht (§ 398 BGB). Die Grundschuld bleibt im Grundbuch eingetragen, nur der Gläubiger wechselt. Das ist für alle Beteiligten einfacher und kosteneffizienter, da keine vollständige Neueintragung anfällt.
Vergleich: Löschen + Neueintragen vs. Abtreten
Löschen + Neueintragen
- –Höhere Gesamtkosten: Löschgebühren + neue Eintragungsgebühren
- –Längerer Prozess: zwei separate Grundbuchvorgänge
- +Grundbuch ist "sauber" – kein alter Gläubiger mehr eingetragen
- +Neue Bank kann Grundschuldbetrag und Rang selbst bestimmen
Abtreten
- +Geringere Kosten: nur Abtretungsgebühr fällig
- +Schnellerer Prozess – kein neuer Grundbucheintrag erforderlich
- –Neue Bank muss Abtretung akzeptieren (nicht immer der Fall)
- –Grundschuldbetrag und Rang sind durch die alte Eintragung fixiert
Wichtige Voraussetzung: Nicht jede Bank akzeptiert eine Abtretung. Manche Institute bestehen auf einer eigenen Neueintragung – fragen Sie daher frühzeitig bei der neuen Bank nach, ob eine Abtretung möglich ist.
Was kostet die Grundschuldlöschung?
Die Kosten für die Grundschuldlöschung sind gesetzlich geregelt und richten sich ausschließlich nach dem Grundschuldwert gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dabei fallen zwei Gebührenblöcke an:
- Notargebühr für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und Antragstellung
- Grundbuchamtsgebühr für die Eintragung der Löschung
Da die genauen Gebührensätze komplex gestaffelt sind und sich mit Gesetzesänderungen anpassen können, empfehlen wir: Fordern Sie vorab beim Notar eine verbindliche Kostenaufstellung an. Alternativ können Sie den offiziellen Gebührenrechner des Deutschen Notarinstituts (DNotI) oder der Bundesnotarkammer nutzen, um eine Orientierung zu erhalten.
Die Löschungsbewilligung selbst ist kostenlos – Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen diese nach vollständiger Tilgung auszuhändigen. Kosten entstehen erst durch den Notar und das Grundbuchamt.
Tipp: Löschungsbewilligung nicht zu früh anfordern
Fordern Sie die Löschungsbewilligung erst dann an, wenn Sie sie wirklich brauchen – also wenn Sie die Löschung tatsächlich durchführen möchten. Die Bewilligung selbst ist zwar kostenlos, aber die Notarkosten entstehen erst beim eigentlichen Beglaubigungsschritt. Es gibt keinen Vorteil, die Bewilligung auf Vorrat anzufordern und dann lange ungenutzt aufzubewahren.
