Wann kann ich meinen Hauskredit umschulden?
Ein Hauskredit (auch Immobilienkredit oder Baufinanzierung) folgt anderen Regeln als ein klassischer Verbraucherratenkredit. Drei Situationen ermöglichen die Umschuldung:
- Ablauf der Zinsbindung: Wenn Ihre vereinbarte Zinsbindungsfrist endet, können Sie frei zu einem anderen Anbieter wechseln oder neu verhandeln - ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- 10-Jahres-Regel nach SS 489 BGB: Unabhängig von der Zinsbindung können Sie nach 10 Jahren seit vollständiger Auszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenlos kündigen.
- Vorzeitige Ablösung (mit VFE): Vor Ablauf der Zinsbindung und vor der 10-Jahres-Grenze ist eine Ablösung möglich, kostet aber eine Vorfälligkeitsentschädigungnach der Barwertmethode.
SS 489 BGB: 10-Jahre-Regel
Seit der vollständigen Auszahlung Ihres Immobilienkredits sind 10 Jahre vergangen? Dann haben Sie das gesetzliche Recht, den Kredit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenlos zukündigen - unabhängig davon, ob noch eine längere Zinsbindung vereinbart ist. Die Bank kann in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Kosten der vorzeitigen Ablösung
Wer seinen Hauskredit vorzeitig - also vor Ablauf der Zinsbindung und vor der 10-Jahres-Grenze - ablöst, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zahlen. Im Unterschied zum Verbraucherratenkredit gibt es beim Immobilienkredit keine gesetzliche Obergrenze von 1%; stattdessen wird die VFE nach der Barwertmethode berechnet.
Bei der Barwertmethode errechnet die Bank, wie viel Zinsgewinn ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entgeht. Massgeblich sind dabei: die verbleibende Laufzeit der Zinsbindung, der vereinbarte Zinssatz und der aktuelle Marktzins. Je größer die Differenz zwischen Ihrem alten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins und je länger die verbleibende Laufzeit, desto höher die VFE.
Rechenbeispiel: Barwertmethode
Restschuld: 150.000 Euro | Vereinbarter Zins: 3,5%
Aktueller Marktzins: 2,0% | Verbleibende Zinsbindung:
5 Jahre
Die Bank verliert 1,5 Prozentpunkte Zinsmarge über 5 Jahre auf 150.000
Euro. Die VFE kann in diesem Beispiel 10.000-15.000 Euro betragen. Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die Zinsersparnis beim
neuen Kredit die VFE-Kosten deutlich übersteigt.
Wichtig: Lassen Sie die VFE von einem unabhängigen Experten prüfen. Banken machen bei der Berechnung gelegentlich Fehler zu ihren Gunsten. Eine professionelle Nachpruefung kann sich lohnen.
Anschlussfinanzierung: Der günstigste Weg
Die häufigste und günstigste Form der Hauskredit-Umschuldung ist die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindungsfrist. Hier fällt keine VFE an; Sie wechseln einfach zu den neuen Konditionen - entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einem anderen Anbieter.
Empfehlungen für die Anschlussfinanzierung:
- Fruehzeitig vergleichen: Starten Sie den Vergleich 6-12 Monate vor Zinsbindungsende. Ihre aktuelle Bank muss Ihnen spätestens 3 Monate vor Ablauf ein Angebot machen.
- Nicht automatisch bei der Hausbank bleiben: Wechselkosten sind bei der Anschlussfinanzierung gering; der Wettbewerb der Banken arbeitet zu Ihren Gunsten.
- Forward-Darlehen prüfen: Bei drohenden Zinserhöhungen lohnt sich ein Forward-Darlehen, das Ihnen schon heute die Konditionen für die Zukunft sichert.
Forward-Darlehen im Detail
Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlusskredit, der heute abgeschlossen wird, aber erst in 1-5 Jahren in Kraft tritt - nämlich dann, wenn die aktuelle Zinsbindung ausläuft. Sie sichern sich damit den aktuellen Zinssatz für die Zukunft. Banken berechnen für den Vorlaufzeitraum einen Zinsaufschlag (typischerweise 0,01-0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit). Bei einer erwarteten Zinserhöhung kann dieser Aufschlag dennoch vorteilhaft sein.
Grundschuld nach der Umschuldung
Bei der Ablösung eines Immobilienkredits stellt sich immer die Frage nach der Grundschuld. Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen ist - sie dient der Bank als Absicherung des Darlehens. Nach vollständiger Tilgung verschwindet sie nicht automatisch aus dem Grundbuch.
Sie haben zwei Optionen:
- Löschung der Grundschuld: Die Grundschuld wird aus dem Grundbuch gelöscht. Dazu benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank sowie einen Notar. Kosten: typischerweise 300-600 Euro (Notar + Grundbuchamt).
- Abtretung der Grundschuld: Statt zu löschen, wird die Grundschuld an den neuen Gläubiger (die neue Bank) abgetreten. Dies ist häufig die günstigere Variante - Kosten typischerweise 150-300 Euro - und erspart die Kosten einer Neubestellung. Die meisten Banken akzeptieren die Abtretung; fragen Sie beim neuen Anbieter nach.
Wenn Sie kein neues Darlehen aufnehmen und das Haus schuldenfrei halten möchten, empfiehlt sich die Löschung. Planen Sie hingegen eine Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank, ist die Abtretung in der Regel kostengünstiger.
Rechtliche Grundlagen: § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht (10-Jahres-Regel) · BNotK: Grundschuld bei Umschuldung
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Tom Trögler hat die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen der Hauskredit-Umschuldung nach SS 489 BGB analysiert. Angaben zur Barwertmethode und zu Grundbuchkosten basieren auf Marktdaten. Mehr über unsere Redaktion lesen.
Zuletzt inhaltlich geprüft am: 12. März 2026