Wann kann ich meinen Hauskredit umschulden?
Ein Hauskredit (auch Immobilienkredit oder Baufinanzierung) folgt anderen Regeln als ein klassischer Verbraucherratenkredit. Drei Situationen ermoeglichen die Umschuldung:
- Ablauf der Zinsbindung: Wenn Ihre vereinbarte Zinsbindungsfrist endet, koennen Sie frei zu einem anderen Anbieter wechseln oder neu verhandeln - ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung.
- 10-Jahres-Regel nach SS 489 BGB: Unabhaengig von der Zinsbindung koennen Sie nach 10 Jahren seit vollstaendiger Auszahlung des Darlehens mit einer Kuendigungsfrist von 6 Monaten kostenlos kuendigen.
- Vorzeitige Abloesung (mit VFE): Vor Ablauf der Zinsbindung und vor der 10-Jahres-Grenze ist eine Abloesung moeglich, kostet aber eine Vorfaelligkeitsentschaedigung nach der Barwertmethode.
SS 489 BGB: 10-Jahre-Regel
Seit der vollstaendigen Auszahlung Ihres Immobilienkredits sind 10 Jahre vergangen? Dann haben Sie das gesetzliche Recht, den Kredit mit einer Kuendigungsfrist von 6 Monaten kostenlos zu kuendigen - unabhaengig davon, ob noch eine laengere Zinsbindung vereinbart ist. Die Bank kann in diesem Fall keine Vorfaelligkeitsentschaedigung verlangen.
Kosten der vorzeitigen Abloesung
Wer seinen Hauskredit vorzeitig - also vor Ablauf der Zinsbindung und vor der 10-Jahres-Grenze - abloest, muss der Bank eine Vorfaelligkeitsentschaedigung (VFE) zahlen. Im Unterschied zum Verbraucherratenkredit gibt es beim Immobilienkredit keine gesetzliche Obergrenze von 1%; stattdessen wird die VFE nach der Barwertmethode berechnet.
Bei der Barwertmethode errechnet die Bank, wie viel Zinsgewinn ihr durch die vorzeitige Rueckzahlung entgeht. Massgeblich sind dabei: die verbleibende Laufzeit der Zinsbindung, der vereinbarte Zinssatz und der aktuelle Marktzins. Je groesser die Differenz zwischen Ihrem alten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins und je laenger die verbleibende Laufzeit, desto hoeher die VFE.
Rechenbeispiel: Barwertmethode
Restschuld: 150.000 Euro | Vereinbarter Zins: 3,5%
Aktueller Marktzins: 2,0% | Verbleibende Zinsbindung: 5 Jahre
Die Bank verliert 1,5 Prozentpunkte Zinsmarge ueber 5 Jahre auf 150.000 Euro.
Die VFE kann in diesem Beispiel 10.000-15.000 Euro betragen.
Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die Zinsersparnis beim neuen Kredit
die VFE-Kosten deutlich uebersteigt.
Wichtig: Lassen Sie die VFE von einem unabhaengigen Experten pruefen. Banken machen bei der Berechnung gelegentlich Fehler zu ihren Gunsten. Eine professionelle Nachpruefung kann sich lohnen.
Anschlussfinanzierung: Der guenstigste Weg
Die haeufigste und guenstigste Form der Hauskredit-Umschuldung ist die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindungsfrist. Hier faellt keine VFE an; Sie wechseln einfach zu den neuen Konditionen - entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einem anderen Anbieter.
Empfehlungen fuer die Anschlussfinanzierung:
- Fruehzeitig vergleichen: Starten Sie den Vergleich 6-12 Monate vor Zinsbindungsende. Ihre aktuelle Bank muss Ihnen spaetestens 3 Monate vor Ablauf ein Angebot machen.
- Nicht automatisch bei der Hausbank bleiben: Wechselkosten sind bei der Anschlussfinanzierung gering; der Wettbewerb der Banken arbeitet zu Ihren Gunsten.
- Forward-Darlehen pruefen: Bei drohenden Zinserhoehungen lohnt sich ein Forward-Darlehen, das Ihnen schon heute die Konditionen fuer die Zukunft sichert.
Forward-Darlehen im Detail
Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlusskredit, der heute abgeschlossen wird, aber erst in 1-5 Jahren in Kraft tritt - naemlich dann, wenn die aktuelle Zinsbindung auslaeuft. Sie sichern sich damit den aktuellen Zinssatz fuer die Zukunft. Banken berechnen fuer den Vorlaufzeitraum einen Zinsaufschlag (typischerweise 0,01-0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit). Bei einer erwarteten Zinserhoehung kann dieser Aufschlag dennoch vorteilhaft sein.
Grundschuld nach der Umschuldung
Bei der Abloesung eines Immobilienkredits stellt sich immer die Frage nach der Grundschuld. Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen ist - sie dient der Bank als Absicherung des Darlehens. Nach vollstaendiger Tilgung verschwindet sie nicht automatisch aus dem Grundbuch.
Sie haben zwei Optionen:
- Loeschung der Grundschuld: Die Grundschuld wird aus dem Grundbuch geloescht. Dazu benoetigen Sie eine Loeschungsbewilligung der Bank sowie einen Notar. Kosten: typischerweise 300-600 Euro (Notar + Grundbuchamt).
- Abtretung der Grundschuld: Statt zu loeschen, wird die Grundschuld an den neuen Glaeubiger (die neue Bank) abgetreten. Dies ist haeufig die guenstigere Variante - Kosten typischerweise 150-300 Euro - und erspart die Kosten einer Neubestellung. Die meisten Banken akzeptieren die Abtretung; fragen Sie beim neuen Anbieter nach.
Wenn Sie kein neues Darlehen aufnehmen und das Haus schuldenfrei halten moechten, empfiehlt sich die Loeschung. Planen Sie hingegen eine Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank, ist die Abtretung in der Regel kostenguenstiger.
Rechtliche Grundlagen: § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht (10-Jahres-Regel) · BNotK: Grundschuld bei Umschuldung
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Tom Troegler hat die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen der Hauskredit-Umschuldung nach SS 489 BGB analysiert. Angaben zur Barwertmethode und zu Grundbuchkosten basieren auf Marktdaten. Mehr über unsere Redaktion lesen.
Zuletzt inhaltlich geprüft am: 12. Maerz 2026